Eve dönüşen arsa, OYAP Yatırım'ın arsa temelli gayrimenkul yatırımını tanımlayan modeldir: Yatırımcılar bir araya gelir, hisseli ortaklıkla stratejik konumda bir arsa satın alınır; OYAP bu arsayı projelendirir ve konut ile ticari mülke dönüştürür. Model, somut bir varlığa — tapuya kayıtlı arsaya — dayanır; büyüme, ortakların birlikte oluşturduğu finansman gücüyle sabırla gerçekleşir. "Güvenli liman, büyüyen değer" yaklaşımımızın ürünü olan bu işleyiş, birikimini somut bir varlıkta değerlendirmek isteyenler için tasarlanmıştır.
Bu sayfada modelin nasıl işlediğini adım adım anlatıyoruz: hisseli ortaklığın sözleşme ve tapu düzeni, kat karşılığı yönteminin OYAP projelerindeki uygulaması, sürecin aşamaları ve modelin bugüne kadar uygulandığı projeler. Riskleri de açıkça adlandırıyoruz; çünkü güven, yalnızca güçlü yanları değil sınırları da anlatmakla kurulur. Sayfanın sonunda en sık sorulan soruları yanıtladık. İçerik bilgilendirme amaçlıdır; yatırım tavsiyesi değildir.
Modelin özü üç adımda özetlenebilir: arsa alınır, ortaklıkla finanse edilir, konuta dönüşür. Yatırımcılar bir araya gelir ve değer kazanma potansiyeli yüksek, stratejik konumdaki bir arsayı birlikte satın alır. Her ortak, yaptığı ödemeyle orantılı bir hisseye sahip olur; mülkiyet şeffaf ve kayıt altındadır. OYAP arsayı projelendirir; mimari onay, ruhsat ve disiplinli proje yönetimiyle konut ve ticari mülke dönüştürür. Proje tamamlandığında satış ve kiralama ile oluşan değer, hissesi oranında ortağa döner.
Süreç, baştan sona tanımlı aşamalarla ilerler:
Açıkça belirtelim: Eve dönüşen arsa bir yatırım fonu, halka arz edilmiş bir sermaye piyasası ürünü ya da lisansa tabi bir finansal ürün değildir. Model; OYAP ile ortaklar arasında imzalanan yazılı sözleşmelere ve tapu siciline kayıtlı gerçek bir taşınmaza dayanan, OYAP'a özgü bir özel ortaklık yapısıdır. Ortağın elinde bir "katılım payı belgesi" değil, sözleşmesi ve tapudaki hissesi vardır.
Benzer adlandırmalar geçmişte başka firmalar tarafından, farklı hukuki yapılarla kullanılmış olabilir. Bu sayfada anlatılan işleyiş yalnızca OYAP projelerindeki uygulamayı tanımlar; başka yapılarla karşılaştırma yapmadan önce her sözleşmenin hukuki niteliğini ayrı ayrı incelemek gerekir. Karar aşamasında bağımsız bir hukukçudan görüş almanızı her zaman öneririz.
Hisseli ortaklıkta her yatırımcı, arsa alımına yaptığı katkıyla orantılı bir paya sahip olur. İlişkinin çerçevesi, şirket ile ortaklar arasında imzalanan sözleşmelerle belirlenir; pay oranları ile tarafların hak ve yükümlülükleri bu sözleşmelerde yazılıdır. Mülkiyet tapu siciline kayıtlıdır; hisseli tapunun hukuki çerçevesi için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün resmî kaynaklarına başvurulabilir.
Şeffaflık, modelin taşıyıcı kolonudur: Projelerin alanı, hissedar sayısı ve aşaması açık biçimde yayımlanır. Örneğin Geçitkale'deki OYAP Life projesinde her hisse 195 m² taşınmaz alana karşılık gelir ve proje 351 hissedarla yürütülmektedir. Akdeniz projesinde bağımsız emlak değerleme raporu yatırımcılarla paylaşılmıştır. Ortaklar, projenin hangi aşamada olduğunu her an görebilir.
Kat karşılığı — resmi adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi — arsa sahibinin arsasını bir geliştiriciye vermesi ve karşılığında inşa edilen bağımsız bölümlerden sözleşmede belirlenen oranda pay alması esasına dayanır. Sözleşmenin şekli ve tarafların hakları, 2644 sayılı Tapu Kanunu ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu başta olmak üzere ilgili mevzuatla düzenlenmiştir.
OYAP'ta bu yöntemin uygulaması Tekirdağ Çorlu'daki AeroHaven projesidir: Savunma sanayi çalışanlarıyla başlatılan projede %42,5 oranlı bir Kat Karşılığı Çerçeve Sözleşmesi imzalanmıştır. Yatırımcı önce arsanın tapusunu alır; inşaat tamamlandığında ise dairesinin tapusuna kavuşur. "Önce arsa, sonra daire tapusu" sıralaması, sürecin her aşamasında ortada tapuya kayıtlı bir varlık bulunmasını sağlar.
Eve dönüşen arsa bir vaat değil, sahada uygulanan bir yöntemdir. Modelin işleyişini farklı ölçeklerdeki güncel projelerimizde görebilirsiniz; her projenin alan, hissedar sayısı ve aşama bilgisi kendi proje sayfasında açık biçimde yer alır.
Her gayrimenkul yatırımı gibi eve dönüşen arsa modeli de risk taşır; bunları adlandırmak, üzerini örtmekten daha güven vericidir. Başlıca riskler şunlardır:
Bu risklere karşı modelin güvenceleri; tapuya kayıtlı mülkiyet, yazılı sözleşme düzeni, bağımsız değerleme raporları ve proje aşamalarının açık biçimde yayımlanmasıdır. Hiçbir OYAP metninde size getiri vaat edilmez; sunduğumuz şey, somut varlığa dayalı ve denetlenebilir bir işleyiştir.
Kat karşılığı, arsa sahibinin arsasını bir geliştiriciye vermesi ve karşılığında inşa edilen konutlardan sözleşmede belirlenen oranda pay almasıdır; resmi adı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. OYAP'ta bu yöntem Çorlu AeroHaven projesinde %42,5 oranlı çerçeve sözleşmeyle uygulanmaktadır: Yatırımcı önce arsa tapusunu, inşaat tamamlandığında daire tapusunu alır.
Hisseli tapu, tapu siciline kayıtlı gerçek bir mülkiyet biçimidir; güvenliği belirleyen, payların nasıl yönetildiğidir. Tanımadığınız kişilerle plansız bir arsayı paylaşmak ile sözleşme düzeni kurulmuş, projesi ve yürütücüsü belli bir ortaklığa katılmak aynı şey değildir. OYAP projelerinde her ortağın payı sözleşmeyle ve tapu kaydıyla belirlenir. Yine de imza öncesinde bağımsız hukuki danışmanlık almanızı öneririz.
Hayır. Eve dönüşen arsa; bir fon, halka arz edilmiş bir ürün ya da lisansa tabi bir finansal ürün değildir. OYAP ile ortaklar arasında imzalanan sözleşmelere ve tapuya kayıtlı taşınmaza dayanan, OYAP'a özgü bir özel ortaklık modelidir. Geçmişte başka firmaların kullandığı benzer adlandırmalardan bağımsızdır; bu sayfadaki işleyiş yalnızca OYAP projelerini tanımlar.
Süre projeye göre değişir; arsa alımı, mimari onay, ruhsat ve inşaat aşamalarının her biri kendi takvimiyle ilerler ve resmi onay süreçleri uzayabilir. Bu nedenle tüm projeler için tek bir teslim süresi vermek doğru olmaz. Her projenin güncel aşaması proje sayfasında yayımlanır; böylece ortaklar süreci adım adım izleyebilir.
Ödeme planı projeden projeye farklılık gösterir; kimi projelerde peşin, kimilerinde taksitli seçenekler sunulabilmektedir. Güncel koşullar için ilgili proje sayfasına bakabilir ya da ofislerimizle iletişime geçebilirsiniz.
Eve dönüşen arsa modelini ve güncel projeleri yerinde anlatmaktan memnuniyet duyarız. Sorularınız için Ankara ve Lefkoşa ofislerimize uğrayabilir ya da bize yazabilirsiniz.